KPR Syariah Muamalat

Untuk pengajuan KPR syariah di Bank Muamalat terkesan mudah dan ga ribet. Waktu pengajuan sampai akad memakan waktu 3 minggu.

Berikut syarat dokumen yang harus dilengkapi untuk pengajuan KPR:

1. Aplikasi Permohonan : Form didapat dari Bank
2. Foto Copy KTP suami & istri
3. Foto Copy Kartu keluarga
4. Foto Copy Akte Nikah
5. Foto Copy NPWP
6. Surat Persetujuan istri : Form didapat dari Bank
7. Slip gaji 3 bulan terakhir
8. Rekening koran/ tabungan 3 bulan terakhir (jika ada beberapa no rek bisa dilampirkan semua)
9. Foto Copy HGB/SHM
10. Foto Copy IMB
11. Foto Copy PBB terakhir
12. Surat Penawaran dari penjual : Form didapat dari Bank

Tahap - tahap pengajuan KPR:

1. Mempersiapkan dokumen-dokumen yang dibutuhkan
2. Pengajuan aplikasi ke Bank
3. Petugas appraisal Bank akan datang ke lokasi dan melakukan appraisal (+/- 3 hari setelah pengajuan aplikasi)
4. Bank akan menentukan nilai appraisal (+/- 3 hari setelah appraisal), dari nilai tersebut akan ditentukan nilai approval sebesar 90% dari nilai appraisal
5. Nasabah akan memutuskan untuk menerima atau menolak nilai approval dari Bank. Jika menerima, proses akan dilanjutkan ke Approval Bank jika tidak proses pengajuan dihentikan dan nasabah tidak dikenakan biaya apapun.
6. Pihak Bank akan memberikan persetujan untuk pengajuan KPR (+/- 3 hari setelah nasabah menyetujui hasil appraisal)
7. Jika permohonan KPR telah disetujui, maka akan dijadwalkan untuk proses AJB (Akad Jual Beli) dengan penjual. Proses AJB ini bisa dilakukan langsung di notaris Bank atau dilakukan di notaris luar dengan persetujuan pihak Bank
8. Akad Kredit antara Nasabah dan Bank.
9. Bank akan mencairkan dana sejumlah yang telah disetujui pada pihak penjual (max 3 hari setelah akad kredit). - selesai -

Di Bank Mualamat, untuk proses akad jual beli dan proses KPR bisa dilakukan secara terpisah. artinya kita bisa melakukan proses jual beli antara kita sebagai pembeli dan pihak penjual dengan menggunakan notaris luar yang bukan rekanan Bank. Hal ini untuk mensiasati biaya yang cukup besar jika kita menggunakan notaris rekanan Bank. Ada nilai yang harus kita sepakati untuk dijadikan nilai acuan perhitungan pajak, yakni nilai harga jual atau NJOP (Nilai Jual Obyek Pajak). Kalau menggunakan nilai harga jual otomatis akan sangat besar pajaknya, oleh karena itu kita bisa sepakat menggunakan nilai NJOP yang lebih rendah. Nilai ini bisa dilihat di PBB terakhir. Biaya - biaya yang diperlukan untuk proses AJB :

1. Pajak Penjualan : 5% * NJOP
2. Pajak Pembeli : 5% * (NJOP-20 Juta IDR), Untuk nilai pengurangnya tergantung dari wilayah. 20 Juta untuk Wilayah Depok)
3. Balik Nama + biaya Notaris : 1% * NJOP (masih bisa dinego, tergantung dari rate notaris)
4. Peningkatan Hak Milik, jika masih berstatus HGB : +/- 1.200.000 IDR (untuk luas tanah sekitar 200m)
5. Penghapusan Roya : 700.000, IDR (dibebankan ke pihak penjual, jika sertifikat sedang dijaminkan ke Bank)

Masing-masing notaris memiliki rate tersendiri untuk proses AJB ini, umumnya berkisar 1% - 2%. Nilai ini akan lebih besar jika kita menggunakan notaris rekanan Bank, karena telah ada kesepakatan harga antara notaris dan Bank. Ada Bank yang membolehkan nasabah untuk melakukan proses AJB diluar, tetapi ada juga yang tidak memperbolehkan, semua proses harus dilakukan dengan notaris rekanan Bank.

Bank Muamalat termasuk yang memperbolehkan dengan syarat notaris harus tetap melalui persetujuan Bank. Jadi sebelumnya kita harus mengajukan nama Notaris ke Muamalat, dan Muamalat akan mengecek secara legalitasnya terlebih dahulu sebelum memutuskannya. Walaupun dilakukan diluar Bank, proses AJB tetap dihadiri oleh pihak Bank.

Dalam proses ini akan menggunakan 2 notaris. Pertama notaris untuk proses AJB, Kedua notaris untuk proses akad kredit dengan Bank. Notaris kedua ini disediakan dan harus menggunakan rekanan Bank.

Setelah proses AJB selesai, maka Notaris pertama akan mengeluarkan "cover note" ke notaris kedua dari pihak bank untuk dilakukan proses akad kredit antara nasabah dan Bank.

Cover Note dari Notaris pertama ini ada masa berlakunya, sekitar 3 bulanan sampai proses balik nama selesai, kemudian dilimpahkan ke notaris kedua dari pihak Bank untuk mengeluarkan SKMHT (Surat Kuasa Memasang Hak Tanggungan) dan selanjutnya menjadi APHT ( Akta Pemberian Hak Tanggungan).

Besarnya biaya KPR memang tergantung dari besar plafon yang disetujui Bank, perkiraan rincian biaya yang diperlukan sebagai berikut:

1. Administrasi Bank : 5.000.000, IDR
2. Asuransi Jiwa : +/- 6.000.000, IDR (tergantung masa cicilan juga)
3. Asuransi Kebakaran : +/- 700.000 IDR
4. Taksasi : 200.000 IDR
5. Materai : 60.000 IDR
6. Notaris : +/- 5.000.000 IDR (untuk proses akad kredit, SKMHT dan APHT)
7. Dana Mengendap : Sebesar 1* cicilan (dana ini tidak akan dipotong pihak Bank, tetapi sebagai dana cadangan jika ada keterlambatan pembayaran cicilan, jika tidak akan digunakan sebagai cicilan terakhir)

Jika kita melakukan proses AJB dan Akad Kredit semua menggunakan notaris rekanan Bank akan menghemat waktu, sebab kita tidak perlu mencari notaris sendiri diluar dan waktunya bisa dilakukan bersamaan saat akad kredit. Tetapi kita harus menyiapkan dana yang cukup besar untuk membayar biayanya :)

Syariah ? Atau Konvensional saja?

Hidup itu penuh dengan pilihan ya? mulai dari memilih lokasi, jenis rumah, sampe KPR pun kita harus memilih :)

Okey, sekarang kita mau memilih jenis KPR. Saat ini ada dua sistem yang ditawarkan : Syariah dan Konvensional.

KPR Konvensional pasti sudah sangat familiar dengan kita, KPR ini ditawarkan oleh Bank Konvensional seperti : Niaga, BNI, Permata, Mandiri, dll. Sistem Konvensional ini mengunakan sistem Laba dengan suku bunga tertentu yang besar berubah-ubah sesuai dengan suku bunga yang berlaku. Umumnya, Bank - Bank menawarkan suku bunga yang flat selama tahun pertama. Artinya cicilan akan flat selama setahun dan biasanya menggunakan suku bunga terendah (8%-9%). Ini yang banyak dijadikan alat para marketing untuk menarik minat Nasabah. Tapi ingat loh, yang menentukan besarnya laba itu bukan hanya dari suku bunga itu saja. Karena suku bunga itu hanya salah satu faktor pengali dari besarnya laba. Bisa jadi dengan suku bunga yang sama, 2 Bank yang berbeda akan menentukan besar cicilan yang beda :)

Sebaiknya kita harus survei dulu, cicilan di Bank yang mana yang paling rendah.

KPR syariah merupakan proses pembiayaan yang ditawarkan dengan menggunakan sistem jual beli (Murabahah) atau sistem sewa (Musyarakah ijarah) dimana dari keduanya akan dipungut margin. Ada perbedaan istilah disini : Laba dan Margin. hmmm tapi artinya sama yakni bagian keuntungan bagi Bank. Perbedaan mendasar dari Bank Syariah dan Konvensional ini terletak di kepastian besarnya cicilan. Kalau Konvensional, cicilan akan berubah-ubah mengikuti suku bunga. Bisa naik, bisa juga turun. Tidak ada kepastian didepan. Untuk nasabah konvensional tidak tahu besar jumlah yang akan dibayarkan kepada Bank. Tetapi untuk nasabah syariah saat akad kredit akan disebutkan berapa total uang yang akan dibayarkan ke Bank selama masa cicilan. Jadi jelas jumlah cicilan yang dibayar setiap bulannya, tidak akan berubah walaupun terjadi perubahan suku bunga.

Dalam menentukan KPR syariah pun, kita harus membandingkan beberapa Bank. Karena saat ini banyak sekali bank - bank yang menawarkan konsep syariah. kita harus teliti sebelum memutuskan. Apakah benar - benar syariah? atau konvensional tapi disesuaikan dengan konsep syariah? :)

Kita sudah mencoba survei ke dua Bank Syariah yang terpercaya : BSM dan Muamalat.

dengan plafon dan masa cicilan yang sama, ternyata margin yang ditawarkan dari kedua Bank tersebut ternyata berbeda. Untuk masa cicilan 15 tahun walaupun dengan presentase yang lebih besar, ternyata Muamalat memberikan cicilan yang lebih rendah dibanding BSM.

Sedangkan untuk masa cicilan 10 tahun, walaupun tetap dengan presentase yang berbeda, cicilan kedua Bank tersebut sama. Dari sinilah pentingnya kita membandingkan terlebih dahulu besarnya cicilan, jangan terbujuk dengan iming-iming prosentase yang lebih rendah, karena belum tentu cicilannya lebih rendah juga...

Untuk sistem syariah kita bisa membandingkan langsung dari jumlah total yang akan kita bayarkan nanti : masa cicilan * besarnya cicilan.

tapi untuk konvensional, sulit kita memastikan mana yang lebih rendah, karena kita sama-sama tidak tahu berapa besar yang akan kita bayarkan, karena cicilan berubah-ubah.

Secara umum, sistem KPR Konvensional dan Syariah hampir sama. Mulai dari pembiayaan, surat-surat, asuransi, dll. Kalau dijumlahin besarnya hampir sama. kira-kira dibutuhkan hingga 5% dari plafon untuk biaya pengurusan KPR. Sistemnya pun hampir sama, dimasa-masa awal cicilan kita sebenarnya lebih banyak untuk membayar laba atau margin nya dulu, sehingga besarnya pokok pinjaman sedikit sekali berkurangnya. Jadi dari cicilan perbulan yang kita bayarkan ke Bank akan dibagi menjadi dua: sebagian untuk membayar pinjaman, sebagian lagi untuk membayar laba/margin. Kira-kira seperti ini prosentasenya:

Tahun Nasabah Bank

1 10% 90%

2 12% 88%

3 15% 85%

10 49% 51%

*)Nasabah, disini artinya adalah prosentase dari cicilan perbulan untuk membayar pokok pinjaman.

*)Bank, disini artinya adalah prosentase dari cicilan perbulan untuk membayar laba/margin Bank

Itulah yang dijadikan pertimbangan para nasabah jika ingin pelunasan lebih cepat. Jika melunasi ditahun-tahun awal sebenernya kita rugi, karena sisa pokok pinjaman masih besar. Idealnya sih ditengah-tengah masa cicilan, itu saran dari marketing Banknya :)

Untuk Bank konvensional, jika kita ingin melunasi lebih cepat akan dikenakan denda, dan jumlahnya lumayan besar.

Sedangkan untuk sistem syariah, tidak berlaku denda. Kita cukup membayar sisa pokok pinjaman saja, hanya saja jika pelunasan melewati dari tanggal pembayaran setiap bulannya, maka kita harus membayar margin satu bulan itu saja.

Yang penting lagi, saat akad antara nasabah dan Bank, akan disebutkan secara jelas berapa jumlah nominal yang akan kita bayar. Bank akan menyebutkan secara jelas berapa jumlah/bagian yang dia minta sebagai margin, dan kedua belah pihak baik Nasabah maupun Bank telah sepakat dengan jumlah tersebut.

Oh ya, misalnya ada keterlambatan pembayaran cicilan bulanan, ada dikenakan denda yang akan dimaksukkan ke baitul maal. Hmmm dengan terlambat membayar pun kita bisa juga sambil sedekah :) ... tapi ya lebih baik tepat waktu membayar dan tetap sedekah :)

Jadi pilih yang mana?? pilih yang Syariah saja...InsyaAlloh Lebih Berkah :)