KPR Syariah Muamalat

Untuk pengajuan KPR syariah di Bank Muamalat terkesan mudah dan ga ribet. Waktu pengajuan sampai akad memakan waktu 3 minggu.

Berikut syarat dokumen yang harus dilengkapi untuk pengajuan KPR:

1. Aplikasi Permohonan : Form didapat dari Bank
2. Foto Copy KTP suami & istri
3. Foto Copy Kartu keluarga
4. Foto Copy Akte Nikah
5. Foto Copy NPWP
6. Surat Persetujuan istri : Form didapat dari Bank
7. Slip gaji 3 bulan terakhir
8. Rekening koran/ tabungan 3 bulan terakhir (jika ada beberapa no rek bisa dilampirkan semua)
9. Foto Copy HGB/SHM
10. Foto Copy IMB
11. Foto Copy PBB terakhir
12. Surat Penawaran dari penjual : Form didapat dari Bank

Tahap - tahap pengajuan KPR:

1. Mempersiapkan dokumen-dokumen yang dibutuhkan
2. Pengajuan aplikasi ke Bank
3. Petugas appraisal Bank akan datang ke lokasi dan melakukan appraisal (+/- 3 hari setelah pengajuan aplikasi)
4. Bank akan menentukan nilai appraisal (+/- 3 hari setelah appraisal), dari nilai tersebut akan ditentukan nilai approval sebesar 90% dari nilai appraisal
5. Nasabah akan memutuskan untuk menerima atau menolak nilai approval dari Bank. Jika menerima, proses akan dilanjutkan ke Approval Bank jika tidak proses pengajuan dihentikan dan nasabah tidak dikenakan biaya apapun.
6. Pihak Bank akan memberikan persetujan untuk pengajuan KPR (+/- 3 hari setelah nasabah menyetujui hasil appraisal)
7. Jika permohonan KPR telah disetujui, maka akan dijadwalkan untuk proses AJB (Akad Jual Beli) dengan penjual. Proses AJB ini bisa dilakukan langsung di notaris Bank atau dilakukan di notaris luar dengan persetujuan pihak Bank
8. Akad Kredit antara Nasabah dan Bank.
9. Bank akan mencairkan dana sejumlah yang telah disetujui pada pihak penjual (max 3 hari setelah akad kredit). - selesai -

Di Bank Mualamat, untuk proses akad jual beli dan proses KPR bisa dilakukan secara terpisah. artinya kita bisa melakukan proses jual beli antara kita sebagai pembeli dan pihak penjual dengan menggunakan notaris luar yang bukan rekanan Bank. Hal ini untuk mensiasati biaya yang cukup besar jika kita menggunakan notaris rekanan Bank. Ada nilai yang harus kita sepakati untuk dijadikan nilai acuan perhitungan pajak, yakni nilai harga jual atau NJOP (Nilai Jual Obyek Pajak). Kalau menggunakan nilai harga jual otomatis akan sangat besar pajaknya, oleh karena itu kita bisa sepakat menggunakan nilai NJOP yang lebih rendah. Nilai ini bisa dilihat di PBB terakhir. Biaya - biaya yang diperlukan untuk proses AJB :

1. Pajak Penjualan : 5% * NJOP
2. Pajak Pembeli : 5% * (NJOP-20 Juta IDR), Untuk nilai pengurangnya tergantung dari wilayah. 20 Juta untuk Wilayah Depok)
3. Balik Nama + biaya Notaris : 1% * NJOP (masih bisa dinego, tergantung dari rate notaris)
4. Peningkatan Hak Milik, jika masih berstatus HGB : +/- 1.200.000 IDR (untuk luas tanah sekitar 200m)
5. Penghapusan Roya : 700.000, IDR (dibebankan ke pihak penjual, jika sertifikat sedang dijaminkan ke Bank)

Masing-masing notaris memiliki rate tersendiri untuk proses AJB ini, umumnya berkisar 1% - 2%. Nilai ini akan lebih besar jika kita menggunakan notaris rekanan Bank, karena telah ada kesepakatan harga antara notaris dan Bank. Ada Bank yang membolehkan nasabah untuk melakukan proses AJB diluar, tetapi ada juga yang tidak memperbolehkan, semua proses harus dilakukan dengan notaris rekanan Bank.

Bank Muamalat termasuk yang memperbolehkan dengan syarat notaris harus tetap melalui persetujuan Bank. Jadi sebelumnya kita harus mengajukan nama Notaris ke Muamalat, dan Muamalat akan mengecek secara legalitasnya terlebih dahulu sebelum memutuskannya. Walaupun dilakukan diluar Bank, proses AJB tetap dihadiri oleh pihak Bank.

Dalam proses ini akan menggunakan 2 notaris. Pertama notaris untuk proses AJB, Kedua notaris untuk proses akad kredit dengan Bank. Notaris kedua ini disediakan dan harus menggunakan rekanan Bank.

Setelah proses AJB selesai, maka Notaris pertama akan mengeluarkan "cover note" ke notaris kedua dari pihak bank untuk dilakukan proses akad kredit antara nasabah dan Bank.

Cover Note dari Notaris pertama ini ada masa berlakunya, sekitar 3 bulanan sampai proses balik nama selesai, kemudian dilimpahkan ke notaris kedua dari pihak Bank untuk mengeluarkan SKMHT (Surat Kuasa Memasang Hak Tanggungan) dan selanjutnya menjadi APHT ( Akta Pemberian Hak Tanggungan).

Besarnya biaya KPR memang tergantung dari besar plafon yang disetujui Bank, perkiraan rincian biaya yang diperlukan sebagai berikut:

1. Administrasi Bank : 5.000.000, IDR
2. Asuransi Jiwa : +/- 6.000.000, IDR (tergantung masa cicilan juga)
3. Asuransi Kebakaran : +/- 700.000 IDR
4. Taksasi : 200.000 IDR
5. Materai : 60.000 IDR
6. Notaris : +/- 5.000.000 IDR (untuk proses akad kredit, SKMHT dan APHT)
7. Dana Mengendap : Sebesar 1* cicilan (dana ini tidak akan dipotong pihak Bank, tetapi sebagai dana cadangan jika ada keterlambatan pembayaran cicilan, jika tidak akan digunakan sebagai cicilan terakhir)

Jika kita melakukan proses AJB dan Akad Kredit semua menggunakan notaris rekanan Bank akan menghemat waktu, sebab kita tidak perlu mencari notaris sendiri diluar dan waktunya bisa dilakukan bersamaan saat akad kredit. Tetapi kita harus menyiapkan dana yang cukup besar untuk membayar biayanya :)

Syariah ? Atau Konvensional saja?

Hidup itu penuh dengan pilihan ya? mulai dari memilih lokasi, jenis rumah, sampe KPR pun kita harus memilih :)

Okey, sekarang kita mau memilih jenis KPR. Saat ini ada dua sistem yang ditawarkan : Syariah dan Konvensional.

KPR Konvensional pasti sudah sangat familiar dengan kita, KPR ini ditawarkan oleh Bank Konvensional seperti : Niaga, BNI, Permata, Mandiri, dll. Sistem Konvensional ini mengunakan sistem Laba dengan suku bunga tertentu yang besar berubah-ubah sesuai dengan suku bunga yang berlaku. Umumnya, Bank - Bank menawarkan suku bunga yang flat selama tahun pertama. Artinya cicilan akan flat selama setahun dan biasanya menggunakan suku bunga terendah (8%-9%). Ini yang banyak dijadikan alat para marketing untuk menarik minat Nasabah. Tapi ingat loh, yang menentukan besarnya laba itu bukan hanya dari suku bunga itu saja. Karena suku bunga itu hanya salah satu faktor pengali dari besarnya laba. Bisa jadi dengan suku bunga yang sama, 2 Bank yang berbeda akan menentukan besar cicilan yang beda :)

Sebaiknya kita harus survei dulu, cicilan di Bank yang mana yang paling rendah.

KPR syariah merupakan proses pembiayaan yang ditawarkan dengan menggunakan sistem jual beli (Murabahah) atau sistem sewa (Musyarakah ijarah) dimana dari keduanya akan dipungut margin. Ada perbedaan istilah disini : Laba dan Margin. hmmm tapi artinya sama yakni bagian keuntungan bagi Bank. Perbedaan mendasar dari Bank Syariah dan Konvensional ini terletak di kepastian besarnya cicilan. Kalau Konvensional, cicilan akan berubah-ubah mengikuti suku bunga. Bisa naik, bisa juga turun. Tidak ada kepastian didepan. Untuk nasabah konvensional tidak tahu besar jumlah yang akan dibayarkan kepada Bank. Tetapi untuk nasabah syariah saat akad kredit akan disebutkan berapa total uang yang akan dibayarkan ke Bank selama masa cicilan. Jadi jelas jumlah cicilan yang dibayar setiap bulannya, tidak akan berubah walaupun terjadi perubahan suku bunga.

Dalam menentukan KPR syariah pun, kita harus membandingkan beberapa Bank. Karena saat ini banyak sekali bank - bank yang menawarkan konsep syariah. kita harus teliti sebelum memutuskan. Apakah benar - benar syariah? atau konvensional tapi disesuaikan dengan konsep syariah? :)

Kita sudah mencoba survei ke dua Bank Syariah yang terpercaya : BSM dan Muamalat.

dengan plafon dan masa cicilan yang sama, ternyata margin yang ditawarkan dari kedua Bank tersebut ternyata berbeda. Untuk masa cicilan 15 tahun walaupun dengan presentase yang lebih besar, ternyata Muamalat memberikan cicilan yang lebih rendah dibanding BSM.

Sedangkan untuk masa cicilan 10 tahun, walaupun tetap dengan presentase yang berbeda, cicilan kedua Bank tersebut sama. Dari sinilah pentingnya kita membandingkan terlebih dahulu besarnya cicilan, jangan terbujuk dengan iming-iming prosentase yang lebih rendah, karena belum tentu cicilannya lebih rendah juga...

Untuk sistem syariah kita bisa membandingkan langsung dari jumlah total yang akan kita bayarkan nanti : masa cicilan * besarnya cicilan.

tapi untuk konvensional, sulit kita memastikan mana yang lebih rendah, karena kita sama-sama tidak tahu berapa besar yang akan kita bayarkan, karena cicilan berubah-ubah.

Secara umum, sistem KPR Konvensional dan Syariah hampir sama. Mulai dari pembiayaan, surat-surat, asuransi, dll. Kalau dijumlahin besarnya hampir sama. kira-kira dibutuhkan hingga 5% dari plafon untuk biaya pengurusan KPR. Sistemnya pun hampir sama, dimasa-masa awal cicilan kita sebenarnya lebih banyak untuk membayar laba atau margin nya dulu, sehingga besarnya pokok pinjaman sedikit sekali berkurangnya. Jadi dari cicilan perbulan yang kita bayarkan ke Bank akan dibagi menjadi dua: sebagian untuk membayar pinjaman, sebagian lagi untuk membayar laba/margin. Kira-kira seperti ini prosentasenya:

Tahun Nasabah Bank

1 10% 90%

2 12% 88%

3 15% 85%

10 49% 51%

*)Nasabah, disini artinya adalah prosentase dari cicilan perbulan untuk membayar pokok pinjaman.

*)Bank, disini artinya adalah prosentase dari cicilan perbulan untuk membayar laba/margin Bank

Itulah yang dijadikan pertimbangan para nasabah jika ingin pelunasan lebih cepat. Jika melunasi ditahun-tahun awal sebenernya kita rugi, karena sisa pokok pinjaman masih besar. Idealnya sih ditengah-tengah masa cicilan, itu saran dari marketing Banknya :)

Untuk Bank konvensional, jika kita ingin melunasi lebih cepat akan dikenakan denda, dan jumlahnya lumayan besar.

Sedangkan untuk sistem syariah, tidak berlaku denda. Kita cukup membayar sisa pokok pinjaman saja, hanya saja jika pelunasan melewati dari tanggal pembayaran setiap bulannya, maka kita harus membayar margin satu bulan itu saja.

Yang penting lagi, saat akad antara nasabah dan Bank, akan disebutkan secara jelas berapa jumlah nominal yang akan kita bayar. Bank akan menyebutkan secara jelas berapa jumlah/bagian yang dia minta sebagai margin, dan kedua belah pihak baik Nasabah maupun Bank telah sepakat dengan jumlah tersebut.

Oh ya, misalnya ada keterlambatan pembayaran cicilan bulanan, ada dikenakan denda yang akan dimaksukkan ke baitul maal. Hmmm dengan terlambat membayar pun kita bisa juga sambil sedekah :) ... tapi ya lebih baik tepat waktu membayar dan tetap sedekah :)

Jadi pilih yang mana?? pilih yang Syariah saja...InsyaAlloh Lebih Berkah :)

Rumah Baru Dan Rumah Second

Berikut ini adalah hal yang penting kita pikirkan kalau mau membeli rumah:

1. Budget. Pertama kita tentukan terlebih dahulu di range berapa kita merasa mampu untuk membeli rumah. Hal ini bisa ditentukan dari jumlah tabungan yang ada saat ini, dan income bulanan untuk menetukan besarnya cicilan (kalau melalui proses KPR). Jika menggunakan KPR, tetap butuh dana tunai yang tidak sedikit untuk pembayaran DP , Surat2, dan biaya KPR.
2. Proses Pembiayaan : Cash keras; Cash Bertahap; KPR (Kalo kita pilih yang opsi ke 3 :) )
3. Lokasi
4. Rumah baru atau second

Sebenernya, secara budget antara rumah baru dan rumah second sebenarnya sama aja. Sama-sama mahal. Karena harga tanah tiap tahun pasti naik. Itulah kenapa orang banyak yang berinvestasi disini .

Tapi ada beberapa hal yang bisa dijadikan pertimbangan sebelum memilih antara rumah baru dan rumah second, ini versi kita :

• Luas Tanah : Untuk saat ini, umumnya di perumahan perumahan baru dipasarkan tipe luas tanah yang lebih kecil (+/- 100m2), sementara untuk rumah second kita masih bisa menemukan tanah yang lebih luas.
• Luas Bangunan : Untuk rumah baru maupun rumah second , luas bangunannya pasti disesuaikan dengan luas tanahnya. Tetapi sepertinya untuk saat ini, dengan luas tanah yang lumayan luas, developer lebih senang menjual dengan tipe bangunan 2 lantai.
• Kondisi Bangunan: Untuk Rumah baru kondisinya tentu lebih bagus, spesifikasi bangunan pasti menyesuaikan dengan kondisi saat ini: seperti umumnya saat ini rumah-rumah baru telah menggunakan rangka atap baja ringan, sedangkan rumah second masih menggunakan rangka kayu.
• Renovasi. Rumah second jelas butuh renovasi untuk beberapa bagian yang telah termakan usia, tetapi itu bukan berarti membeli rumah baru tidak memerlukan renovasi di awal. Karena umumnya bangunan standar dari developer tetap membutuhkan 'sentuhan-sentuhan' yang ga murah juga. Apalagi kalau kualitas bangunannya memang kurang bagus dan developer hanya seadanya saja, banyak sekali yang harus direnov sebelum kita bisa menempati "rumah baru" ini.
• Fasilitas Umum dan Lingkungan : Untuk perumahan baru, kita harus sabar sampai semua fasilitas yang dijanjikan developer terwujud dan lingkungan belum tentu langsung jadi. Tetapi kalau rumah second , kita bisa memilih yang fasilitasnya sudah lengkap, dan lingkungan pasti sudah jadi. Kita tinggal menyesuaikan dengan lingkungan yang ada.
• Proses pembiayaan. Umumnya untuk perumahan baru kita akan sangat terbantukan dari pihak developer, apalagi jika sudah mempunyai rekanan Bank. Ga usah repot-repot mengurusnya dan biasanya ada promo-promo yang meringankan biaya KPR dan biaya DP yang lebih ringan (10%-20%) sehingga dana tunai yang dibutuhkan tidak terlalu besar. Lain halnya dengan pembelian rumah second, kita harus menentukan dan mengurus sendiri Banknya, dan kita harus menyiapkan dana yang lumayan besar untuk DP, biaya balik nama sertifikat dan biaya KPR. Besarnya DP sangat bergantung dari besarnya plafon yang disetujui dari pihak Bank dan itu semua yang menentukan adalah nilai appraisal Bank. Umumnya nilai appraisal Bank lebih rendah dari harga pasaran.

Menentukan Pilihan (Jodoh)

Banyak orang bilang membeli rumah itu jodoh-jodohan. Kalo memang tidak berjodoh, maka rumah itu ga akan kebeli, walopun kita sudah menyiapkan dana yang cukup untuk membelinya.Hmmm.. mungkin itu ga berlaku hanya untuk membeli rumah ya, tapi untuk setiap barang yang akan kita beli.

Membeli rumah itu ga gampang !! itu pikiran kami saat ini, dengan kondisi keuangan sebagai pasangan muda yang baru menikah 1 tahun 3 bulan dan baru merintis karir 4 tahun. Allhamdulillah.. Alloh Maha Pengatur, semua ada saatnya yang tepat.

Sebenernya ya pilihan perumahan di Jabodetabek sekarang ini banyak sekali, tapi tetap saja susah untuk memutuskan. Dilingkungan kita tinggal saat ini pun banyak sekali pilihan cluster-cluster yang baru dibuka, tapi ntah kok ga ada yang sreg dihati kami ini :)

Masing-masing pasangan pasti mempunyai spesifikasi khusus dan pertimbangan tertentu pastinya untuk memutuskan rumah mana yang akan dibeli.

Hunting rumah sebenernya udah dimulai sejak awal tahun 2010, mulai dari menjelajahi daerah serpong-bintaro, cibubur, jakarta selatan, depok (pastinya) tapi kita susah sekali memutuskan. Begitu banyak pertimbangan, dan disetiap perumahan kita selalu saja menemukan ada 'hal' yang kurang cocok. secara umum berikut hal menjadi pertimbangan utama kita memilih lokasi perumahan:

1. Akses, Deket pintu tol, Ada angkutan umum dan mengurangi seminimal mungkin titik kemacetan kalo mau ke/dari Jakarta (yang namanya Jabodetabek, mana sih daerah yang ga macet?)
2. Bebas Banjir, baik di lingkungan perumahan maupun jalan-jalan yang menuju perumahannya.
3. Ada Masjid didalam kompleks perumahan
4. Keamanan terjamin.

Yak, itulah 4 syarat wajib yang ternyata susah banget didapat. Terutama di lingkungan perumahan baru. Biasanya, perumahan-perumahan baru dengan lokasi yang OK sering melupakan yang no 3 itu. Fasilitas perumahan bisa dibilang cukup bagus dan lengkap : Ada jogging track, kolam renang, lapangan, play ground tapi sayang belum ada masjid :(

Ada yang sudah lengkap fasilitasnya termasuk masjid itu, tapi lokasinya susaaah dijangkau.

Ada yang jauuh banget, ada yang jalan utamanya sempit, apalagi kalo udah bawa mobil, bawaannya stress setiap papasan ama mobil lain.

Sempet juga kita melirik townhouse - townhouse yang sekarang banyak dipasarkan. Secara akses, umumnya lokasinya lebih mudah dijangkau, walaopun harganya lebih mahal dari perumahan tetapi secara kualitas bangunan lebih bagus. Tapi, umumnya kalau townhouse fasilitasnya terbatas.

Dari daerah BoDeTaBek, akhirnya kita lebih cenderung ke daerah Depok. Mungkin karena kita udah terbiasa tinggal di Depok selama ini. Tapi, itu juga karena selama hunting kita belum menemukan rumah yang sesuai dengan kriteria yang kita inginkan.

Pilihan pun cenderung ke perumahan-perumahan yang sudah berdiri lama, karena lingkungan sudah jadi, fasilitas umum sudah lengkap. Tapi sedikit juga perumahan-perumahan lama yang masih bagus dan fasilitas umumnya masih terawat baik. Tergantung dari developer dan warganya tentu. Biasanya untuk kawasan elit, walaupun usianya sudah tua, tetapi lingkungan perumahannya masih bagus, masih terawat. Cuman harganya pasti mahalll :) over budget.

Ngomong-ngomong soal budget, kita pengen mengoptimalkan budget yang kita punya. Analisa pun dibuat, mulai dari kemampuan untuk DP dan untuk cicilan KPR nantinya, sehingga kita bisa tau berapa plafon yang kita harapkan dari Bank.

Apalagi kondisi sekarang single income :) yak pilihan membeli rumah datang tepat saat setelah memutuskan perubahan status yang tadinya joint income menjadi single income..

But, Alloh itu Maha Kaya apa yang tidak mungkin bagiNya? tinggal memohon saja padaNya iya ga?

Finally, dari hasil hunting 'singkat' kita menemukan sebuah rumah sesuai impian kami :)

berlokasi di sebuah perumahan yang cukup 'tua', tapi lingkungannya masih terjaga, udaranya masih segar, asri, dan fasilitas umum lengkap. Masjidnya lumayan gede dan lingkungan perumahannya sangat islami, walaupun bukan perumahan muslim.

Jujur, kita memang lebih jatuh cinta pada lokasi perumahannya ketimbang rumahnya :)

ya, karena memang rumah yang kami pilih adalah rumah second dengan usia bangunan 10 th dan kondisi bangunan masih asli dari developer. Kebayang ada beberapa bagian yang harus kita renovasi. Tapi kita berpikir kedepan, dengan luas tanah yang cukup luas yakni 208 m2 dan luas banguan yang kurang dari setengahnya, kita nanti bisa mengembangkan rumah ini.

Hanya sehari setelah kita lihat rumah itu "Dijual TP Hub no 021.9XXXX" kita putuskan untuk membelinya. Cepettt banget mikirnya, ga sampe semalem :). Pagi dateng ke lokasi, ketemu penjualnya, tawar-menawar, malemnya langsung kasih keputusan Jadi!.

Itulah yang kita pikir "Jodoh" :)